Odpovede na praktické otázky
V súčasnosti existujú dva právne režimy nájomných zmlúv na byty. Prvý režim predstavuje úprava obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Druhý, novší režim, upravuje zákon o krátkodobom nájme bytu. Nájomný vzťah sa spravuje ustanoveniami toho zákona, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzatvorená. Vo všeobecnosti platí, že pre prenajímateľa je výhodnejší režim krátkodobého nájmu bytu. Ak má prenajímateľ záujem uzatvoriť s nájomcom nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, musí byť registrovaný na daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti (to neplatí, ak osoba sa už predtým registrovala ako podnikateľ).
Ako nájom zaniká?
Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán alebo zánikom predmetu nájmu.
Výpovedné dôvody v tomto prípade zákon stanovuje taxatívne, to znamená, že ich nemožno rozširovať alebo zužovať. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Výpoveď možno nájomcovi dať napr. vtedy, ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (t.j. energie) za dlhší čas ako tri mesiace. Tu by som upozornil na skutočnosť, že výpoveď je potrebné doručiť všetkým nájomcom, s ktorými máte záujem nájomný vzťah ukončiť. Dokonca aj v prípade manželov je potrebné doručiť výpoveď každému samostatne, inak sa na ňu neprihliada.
Ak sa nájom skončí výpoveďou, je prenajímateľ v stanovených prípadoch povinný nájomcovi zabezpečiť náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie. V prípade skončenia nájmu z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť náhradný byt, náhradné ubytovanie ani prístrešie.
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nájom zaniká uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán, písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán alebo zánikom predmetu nájmu. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si aj iné výpovedné dôvody, než tie, ktoré sú uvedené v zákone. Výpovedná doba sa v tomto prípade určuje dohodou, avšak nesmie byť kratšia ako 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje dať výpoveď nájomcovi, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, čo je o mesiac kratšia lehota, ako ustanovuje Občiansky zákonník.
Najväčšou výhodou režimu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je odpadnutie povinnosti zabezpečiť nájomcovi v stanovených prípadoch náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie.
Zadržiavanie vecí nájomcu
V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa Občianskeho zákonníka, na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ bytu záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z exekúcie. Toto záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.
V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie týchto pohľadávok.
Vypratanie bytu
Akonáhle nájom bytu zanikol, je nájomca povinný vysťahovať sa a vypratať byt. Ak nájomca svoju povinnosť poruší, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, aby rozhodol o vyprataní nájomcu. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné.
Prenajímateľ môže svoje práva uplatniť na súde žalobou o splnenie povinnosti – vypratanie nehnuteľnosti. Od nadobudnutia účinnosti Civilného sporového poriadku už nie je možné využiť inštitút rozkazu na plnenie. Tento procesný inštitút totiž Civilný sporový poriadok zrušil. Aj napriek nemožnosti využitia rozkazu na plnenie predpokladáme, že súdne spory ako také, sa celkovo urýchlia, čo znamená, že aj prenajímatelia sa pravdepodobne dočkajú vypratania svojej nehnuteľnosti v kratšej lehote, ako to bývalo v minulosti.
Na základe právoplatného rozsudku o vyprataní alebo iného exekučného titulu (napr. notárskej zápisnice či vykonateľného rozhodnutia rozhodcovského súdu) môže prenajímateľ podať návrh na začatie exekúcie. Exekútor poverený súdom, po splnení zákonom vyžadovaných podmienok, vyprace z bytu osobu, ktorá nemá právo užívať vypratávaný byt a všetkých, ktorí s ním bývajú na základe jeho práva. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, najmä príslušníkov policajného zboru, prípadne zástupcu obce. Veci odstránené z vypratávaného objektu sa odovzdajú ich vlastníkovi alebo niektorému z plnoletých príslušníkov jeho rodiny. Ak nie je prítomný pri vypratávaní nikto, kto by mohol veci prevziať, alebo ak sa prevzatie vecí odmieta, veci sa spíšu a dajú do úschovy obci. Exekútor upovedomí vypratávanú osobu o tom, že jeho veci boli dané do úschovy. Ak veci nie sú vyzdvihnuté na obci do šiestich mesiacov odo dňa, keď boli uschované, predajú sa na návrh obce podľa ustanovení o predaji hnuteľných vecí. Výťažok predaja vyplatí exekútor vysťahovanej osobe po zrážke trov úschovy, trov predaja a trov exekúcie.
Nezaplatené nájomné
Ak je nájomca dlžný na nájomnom, úhradách za plnenia poskytovaných s užívaním bytu alebo spôsobil v byte škodu a tieto pohľadávky prenajímateľa nebolo možné pokryť z dohodnutej zábezpeky, odporúčame prenajímateľovi, aby si svoje pohľadávky uplatnil na súde buď formou platobného rozkazu alebo žalobou na plnenie povinnosti. Súdny poplatok za žalobu je 6% z hodnoty predmetu sporu (t.j. z dlžnej sumy). Ak si prenajímateľ svoje pohľadávky neuplatní včas, premlčia sa mu v lehote 3 rokov, ak sa jedná o náhradu škody, tak v lehote 2 rokov.
