Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Je dôležité vedieť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate k dátumu uvedenému v kúpnej zmluve, ale až vkladom. Ako prebieha prepis vlastníckeho práva na katastri? Aké náležitosti musí obsahovať návrh na vklad? Kedy môže kataster konanie prerušiť, zastaviť alebo ho úplne zamietnuť? Na čo si dať pozor?
Návrh na vklad do katastra – vklad ako druh zápisu do katastra nehnuteľností
Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra. Katastrálny odbor okresného úradu vykoná vklad až na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu, ktorým sa završuje konanie o návrhu na vklad.
Konanie o povolení vkladu
Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana). Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. Návrh na vklad však musí obsahovať náležitosti, ktoré preň vyžaduje katastrálny zákon, a to:
a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,
b) označenie katastrálneho odboru okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (spravidla ide o kúpnu alebo darovaciu zmluvu)
Prílohy k návrhu na vklad do katastra
K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon. Ak sa prevádza byt, k návrhu na vklad je potrebné doložiť vyhlásenie správcu, že predávajúci nemá nedoplatky ani dlhy na úhradách za služby spojené s prevádzaným bytom.
Taktiež je dôležité zdôrazniť, že ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Listinou sa v tomto prípade rozumie také spojenie hárkov, aby technicky tvorili nedeliteľný celok, napríklad pevným zošitím (obdobne spôsobu, akým hárky spája notár). Ak sa prevádza nehnuteľnosť, podpisy prevodcov (predávajúcich) v zmluve musia byť úradne overené (na matrike alebo u notára).
Rozhodovanie o návrhu na vklad do katastra
Návrh na vklad je potrebné podať na tom okresnom úrade (katastrálnom odbore), v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia (podania). Tento čas je dôležitý pre určenie práva prednosti – kataster bude rozhodovať najskôr o tom návrhu, na ktorom je uvedený skorší čas prijatia.
Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza. Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. V praxi častokrát zmluvné strany nesprávne špecifikujú nehnuteľnosť, ktorá je predmetom prevodu, prípadne zabudnú uviesť správny register katastra („C“/„E“), alebo neuvedú všetky potrebné osobné údaje.
Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh. Ak sú podmienky na vklad splnené (návrh ani zmluva netrpia vadami), kataster vklad povolí.
Rozhodnutie o návrhu na vklad do katastra
Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia. Ak úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne príslušný (krajský) súd.
Ako dlho trvá prepis na katastri
Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad kataster rozhodne do 15 dní.
Aby ste sa vyhli problémom pri prepise, mali by ste poznať:
Dôvody, pre ktoré kataster PRERUŠÍ konanie o návrhu na vklad do katastra
Konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak:
a) sa začalo konanie o predbežnej otázke,
b) nebol zaplatený správny poplatok,
c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,
e) bolo účastníkovi predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,
f) právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu.
Dôvody, pre ktoré kataster ZASTAVÍ konanie o návrhu na vklad do katastra
Konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak:
a) návrh nepodal účastník konania,
b) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,
c) už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu, že zmluva má právne nedostatky,
d) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili,
e) v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok,
f) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh,
g) vo veci koná iný príslušný okresný úrad.
Oprava alebo doplnenie podania
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia. V doložke sa uvedie nesprávnosť, správne znenie s vyznačením dátumu vykonania opravy, podpisy účastníkov zmluvy, ako aj podpis konajúceho zamestnanca a odtlačok okrúhlej pečiatky.
Aby ste sa vyhli zbytočnému predlžovaniu prepisu vlastníctva na katastri alebo zamietnutiu návrhu, či ďalším zbytočným poplatkom, odporúčam vám, aby vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vypracoval právnik so špecializáciou na realitné právo, ktorý už presne vie, čo musí zmluva obsahovať a bez čoho ju kataster nezavkladuje.
stiahnite si návrh na vklad do katastra – vzor
Návrh na vklad do katastra
